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中小房企2015年仍面临怎么样“活下去”

2015年01月05日 15:35

2014年年底,楼市交易量尽管有所回升,出现翘尾行情,但是,中小房企仍然面临怎么样“活下去”。原因在于银行“惜贷”的基本面并没有本质改变,相对大型品牌房企,中小房企在市场低迷期的销售策略并不占优势,销售状况也没有出现明显好转,甚至还维持继续下滑的局面。

从今年银行信贷大背景来看,继年初兴业银行停贷事件之后,银行信贷转向紧缩,银行等金融机构不会无限制再给房企更多的“救命钱”,甚至当前金融机构为了控制投资风险已经开始对于中小企业“停贷”,这些因素成为浙江兴润置业等中小房企倒闭破产、“跑路”或面临资金面断链的导火索。

即使当前央行降息,开发贷成本降低、购房者购房成本降低,但是,由于银行存款准备金率没有降低,存款成本在上升,楼市仍然有去库存的压力,银行等金融机构还会继续强化对于楼市的“风险控制”。因此,即使到2015年,由于上述因素的存在,银行“惜贷”还会常态化进行,并不会因为降息而改变。

而从房企的资金使用的成本来看,对于中小房企来讲,很难直接获得较低成本的融资,即使从银行获得贷款,平均融资成本也会在10%左右;从信托渠道来看,房企的普遍融资成本也在15%左右,部分房企有可能会在18-20%,甚至更高;海外的融资成本虽然在5-6%左右,成本较低,但是不是所有房企都能够获得的。

而至今为止,从银行的角度来看,即使降息银行“惜贷”的基本面并没有改变。同策咨询研究部总监张宏伟认为,预计2015年银行“惜贷”还会常态化进行,中小房企仍然难以获得贷款保障,仍然会面临债务违约的市场风险。从这个角度来看,也不利于中小房企的生存和发展。

此外,在“惜贷”的市场背景下,中小房企的销售节奏也是遇阻的,这也不利于中小房企通过销售回款来补充现金流。

从销售的角度来说,今年上半年市场普遍销售遇阻是共识。下半年以来,各地限购松动取消、限贷政策也定向宽松、其他“救市”政策也相继出台,这对于长期面临去库存压力的城市来讲,确实起到刺激一部分需求入市作用,甚至在年底阶段还出现成交量回升的“翘尾行情”。

但是,这其中品牌房企对于市场交易量的贡献度要大于这些中小房企。对于品牌房企来讲,由于年度销售业绩指标、财务报表等因素,在年底政策利好的“窗口期”积极调整推盘策略,冲刺销售业绩,抢占市场份额,实现相对较好的销售业绩,目标销售达成率也相对较高,继续延续“大者恒大”的市场局面。那么,对于中小房企来讲,在这个阶段无法与品牌房企进行市场对抗,其销售业绩势必会受到品牌房企积极跑量的影响。从这个角度来说,在年底成交量翘尾行情出现之时,中小房企并不会占多大优势,因此,中小房企仍然无法通过销售回款来补充自己的现金流,当前仍然面临资金面相对紧张的局面。

笔者认为,2014年中小房企普遍面临资金面紧缺的问题,即使年底出现翘尾行情,中小房企也难以扭转资金紧张的大局面。预计2015年中小房企资金面仍然较为紧张,短期内也不会因为当前降息、政策面“救市”而改变。对于2015年的中小房企来讲,仍然面临如何“活下去”的问题,极有可能还会面临破产或被收购的市场风险。

在银行“惜贷”常态化的市场背景下,对于资金面确实较为紧张的中小房企来讲,无论通过什么样的市场手段,卖项目也好,卖股权也好,降价销售也好,只要市场艰难的时期可以“活下去”,那么,这就是起码的成功。在未来,留得青山在,不怕没柴烧,只要度过当前的企业资金面的危机,未来有可能就是“柳暗花明又一村”。

(来源:观点地产网)


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